Zisk z prodeje nemovitosti je obecně považován za příjem a podléhá dani z příjmů fyzických osob, která v současné době činí 15 % z rozdílu mezi prodejní cenou a cenou, za kterou byla nemovitost pořízena (tedy ze zisku). Tato daňová povinnost se vztahuje na všechny typy nemovitostí, pokud nejsou splněny zákonné podmínky pro osvobození. Daň z příjmů se počítá vždy z rozdílu mezi příjmem z prodeje a prokazatelnými výdaji spojenými s nabytím a prodejem (např. kupní cena, náklady na rekonstrukce, provize makléře). Je proto nezbytné, aby každý prodávající zvážil, zda se na něj nevztahuje jedna z výjimek stanovených zákonem.

Osvobození od daně není náhodné, ale je postaveno na principu časových testů nebo na účelovém využití zisku. Cílem daňové správy je zdanit spekulativní prodeje, nikoliv prodeje související s řešením vlastní bytové situace nebo prodeje dlouhodobě drženého majetku. Pochopení, jak dlouho nemovitost vlastnit, nebo jakým způsobem naložit s utrženými penězi, je tedy zásadní pro legální minimalizaci daňové zátěže.

Zákon o daních z příjmů definuje dva základní časové testy, které vedou k osvobození od daně. Prvním je test deseti let vlastnictví. Pokud byla nemovitost (jakéhokoliv typu – byt, dům, pozemek) ve vlastnictví prodávajícího déle než deset let před jejím prodejem, je příjem z tohoto prodeje automaticky osvobozen od daně. Tato lhůta se počítá ode dne, kdy byla nemovitost zapsána v Katastru nemovitostí.

Druhým, a často využívaným testem, je test dvou let bydliště. Pokud prodávající v nemovitosti bydlel bezprostředně před jejím prodejem po dobu alespoň dvou let, je příjem z prodeje této nemovitosti také plně osvobozen od daně. Tato výjimka se vztahuje pouze na bytové potřeby, tedy dům či byt, a je primárně určena pro ty, kteří řeší vlastní bytovou situaci a nejedná se o spekulaci. Pro osvobození není rozhodující trvalé bydliště, ale faktické užívání nemovitosti k vlastnímu bydlení.

V případě, že nemovitost nesplňuje ani jeden z časových testů, existuje ještě třetí, tzv. účelové osvobození, které je klíčové pro lidi, kteří rychle mění bydlení. Příjem z prodeje nemovitosti (bytu, domu) je osvobozen od daně, pokud prodávající získané prostředky použije na uspokojení své vlastní bytové potřeby. To znamená, že peníze musí být použity na pořízení nového bydlení (koupě, výstavba, rekonstrukce) a tento záměr musí být uskutečněn do konce zdaňovacího období následujícího po období, kdy k prodeji došlo.

Uplatnění tohoto osvobození vyžaduje aktivní krok vůči finančnímu úřadu. Prodávající je povinen oznámit záměr využít zisk z prodeje na bytovou potřebu finančnímu úřadu do konce lhůty pro podání daňového přiznání za zdaňovací období, ve kterém k prodeji došlo. Pokud by prodávající tuto povinnost nesplnil nebo zisk nepoužil na bytovou potřebu v dané lhůtě, hrozí mu doměření daně a penále. Proto je vždy důležité mít o celém procesu přesný přehled a jednat transparentně vůči státním orgánům.

Právní vady nemovitostí představují často přehlížené, ale kritické riziko, které může zásadně zkomplikovat nebo zcela zmařit prodej. Tyto vady jsou zaznamenány ve veřejných rejstřících, primárně v Katastru nemovitostí, a vážou se přímo k nemovitosti, nikoliv k jejímu majiteli. Pro kupujícího představují právní omezení a pro prodávajícího komplikaci, která obvykle znamená nutnost snížit prodejní cenu nebo zajistit složité právní úkony před samotným převodem. Je nezbytné tyto vady nejen odhalit, ale i správně interpretovat jejich dopad na budoucí užívání.

Mnoho transakcí se zastaví právě ve fázi právní prověrky, kdy se zjistí, že nemovitost je zatížena, o čemž prodávající nevěděl, nebo skutečnost bagatelizoval. Taková situace nejenže prodlužuje prodejní dobu, ale poškozuje důvěru mezi stranami. Právní vady se dělí do několika kategorií, přičemž nejčastější jsou zatížení ve prospěch třetích stran, která omezují vlastníka v plném a nerušeném užívání nemovitosti, ať už se jedná o soukromé osoby, nebo finanční instituce.

Nejběžnějším typem právního omezení jsou věcná břemena, rozdělená na služebnosti a reálná břemena. Služebnosti (dříve též věcná břemena) zavazují vlastníka nemovitosti k tomu, aby něco strpěl nebo se něčeho zdržel. Klasickým příkladem je služebnost stezky nebo cesty, která umožňuje sousedovi právo průjezdu přes cizí pozemek, nebo služebnost inženýrské sítě, kdy přes pozemek vede vodovodní či elektrické vedení, které brání výstavbě v dané části pozemku. Všechny tyto služebnosti jsou trvalé, přecházejí na nového vlastníka a snižují užitnou i prodejní hodnotu nemovitosti.

Specifickým, ale stále častějším omezením je právo stavby. Jedná se o zatížení pozemku, které umožňuje jiné osobě postavit na pozemku vlastní stavbu a tuto stavbu i vlastnit. Majitel pozemku tedy není majitelem stavby, což je pro řadu kupujících nepřijatelné. Pokud je takové právo zapsáno v Katastru nemovitostí, je nutné velmi pečlivě zvážit dopady a délku trvání práva stavby. Právní omezení tohoto typu jsou významným faktorem při ocenění pozemku a musí být vždy transparentně komunikována.

Další závažnou právní vadou je zástavní právo, které se objevuje v souvislosti s financováním nemovitosti úvěrem, typicky hypotékou. Zástavní právo je zapsáno ve prospěch banky nebo jiné finanční instituce a představuje zajištění pohledávky. V případě, že prodávající svůj dluh nesplatí, může zástavní věřitel nemovitost zpeněžit. Pro kupujícího je proto klíčové, aby bylo zástavní právo vymazáno nejpozději při převodu vlastnictví.

Tento proces vyžaduje pečlivou koordinaci s bankou prodávajícího, která vystaví tzv. kvitanci (potvrzení o výši dluhu a závazku k výmazu zástavního práva po jeho splacení z kupní ceny). Pokud je zástavních práv více, nebo jsou evidovány exekuce, proces se stává složitějším a pro financující banku kupujícího méně akceptovatelným, což může vést k zamítnutí úvěru. Z tohoto důvodu je transparentní práce s právními vadami základem bezpečného převodu, který chrání finanční zájmy obou stran.

Identifikace vad a poruch staveb je klíčovým bodem při prodeji i koupi nemovitosti. Vady lze rozdělit do několika základních kategorií, které určují, jakým způsobem s nimi lze naložit. První základní dělení je na zjevné vady a skryté vady. Zjevné vady jsou ty, které lze odhalit běžnou prohlídkou s vynaložením obvyklé péče – typicky prasklé dlaždice, poškrábané podlahy nebo nefungující zásuvka. Tyto vady je třeba reklamovat ihned při předání nemovitosti. Naproti tomu skryté vady jsou ty, které existovaly v době prodeje, ale nebyly zjistitelné, dokud se neprojevily, například vlivem změny počasí nebo používání. Typickým příkladem je špatně provedená izolace střechy, která začne propouštět vodu až při prudkém dešti.

Důležité je také rozlišení z hlediska závažnosti na nebezpečné vady a vady ovlivňující uživatelnost. Nebezpečná vada, jako je narušená statika nebo závady na elektrické instalaci, ohrožuje zdraví a životy uživatelů a vyžaduje okamžité řešení. Statické poruchy, které ovlivňují nosné konstrukce, jsou často důsledkem dlouhodobého sedání základů, nevhodných zásahů do konstrukcí nebo změn hydrogeologických podmínek. Nestatické vady, jako je lokální zatékání kolem oken nebo vzlínající vlhkost ve zdivu, sice neohrožují bezpečnost, ale výrazně snižují komfort bydlení a mohou způsobit zdravotní potíže.

Většina poruch má své kořeny v chybném návrhu, nedodržení stavebních norem nebo nekvalitním provedení. Jednou z nejčastějších příčin poškození konstrukce je sedání základů, které se projevuje šikmými nebo vodorovnými trhlinami ve zdech a může být způsobeno nevhodným podložím nebo změnami hladiny podzemní vody. Další častou poruchou je zatékání, které bývá důsledkem špatně provedené hydroizolace střechy nebo terasy. To vede k poškození omítek, vzniku plísní a degradaci materiálu.

Závažný problém představuje vzlínající vlhkost, zejména u starších staveb bez adekvátní vodorovné izolace. Vlhkost stoupá ze země kapilárními póry ve zdivu, nese s sebou soli a minerály, které následně krystalizují a rozrušují omítku a zdivo. Příznaky zahrnují mapy vlhkosti na spodních částech zdí, opadávání omítky a charakteristický zatuchlý zápach. Řešení těchto problémů, ať už statického, nebo vlhkostního charakteru, bývá finančně náročné a vyžaduje odbornou diagnostiku.

Kupující má ze zákona právo na reklamaci vad, přičemž rozlišujeme lhůty pro vady zjevné a vady skryté. Skryté vady je kupující oprávněn reklamovat u prodávajícího do pěti let od nabytí vlastnického práva k nemovitosti. Je však zásadní, aby kupující vadu oznámil prodávajícímu bez zbytečného odkladu poté, co vadu zjistil, nebo s přihlédnutím k okolnostem zjistit mohl. Prodávající odpovídá za vady, které existovaly již v době prodeje, i když se projevily až později.

Pro úspěšnou reklamaci skryté vady je klíčová dokumentace. Kupující by měl vadu podrobně nafotit, případně nechat zpracovat znalecký posudek, který prokáže, že vada existovala již v době prodeje a nebyla způsobena nesprávným užíváním nemovitosti. Správné rozpoznání typu vady a dodržení zákonných lhůt je nezbytné pro uplatnění nároku na slevu z kupní ceny, odstranění vady, nebo dokonce odstoupení od smlouvy. Právě z tohoto důvodu je odborná kontrola stavu nemovitosti před koupí tou nejlepší prevencí.

Koupě pozemku je složitý proces, který vyžaduje daleko více než jen obhlídku na místě. Zásadní je vždy důkladná kontrola dokumentů, které odhalí případná rizika a omezení. Základním a nejdůležitějším zdrojem informací je List vlastnictví (LV), veřejný dokument dostupný prostřednictvím Katastru nemovitostí. Prvním krokem je ověření vlastnického práva v části A, aby bylo zřejmé, kdo je skutečným majitelem a zda je oprávněn pozemek prodávat. Zároveň je nutné ověřit, zda není v Katastru vyznačena tzv. plomba (značka „P“), která signalizuje probíhající řízení o změně právního stavu, a do jeho vyřízení by se s pozemkem nemělo obchodovat.

Právní prověrka má za úkol eliminovat riziko, že nový majitel získá nemovitost s neřešitelnými závazky či omezeními, o kterých předem nevěděl. Neověřený pozemek, i když se jeví jako ideální investice, může být zatížen skrytými dluhy, které přecházejí na kupujícího, nebo může mít nedořešené spory s hranicemi se sousedy. Právě proto by měl být proces kontroly Listu vlastnictví a dalších relevantních dokumentů pečlivý a prováděný s maximální pozorností k detailu, čímž se minimalizují budoucí finanční ztráty a právní komplikace.

Nejzávažnější informace se nachází v části B1 a C Listu vlastnictví. V části C jsou vyznačeny veškeré závady, omezení a právní vady, které by mohly nového majitele omezovat nebo ohrozit. Tyto vady zahrnují zejména věcná břemena, která mohou omezovat užívání pozemku (např. právo průchodu či vedení sítí přes pozemek), zástavní práva bank či jiných věřitelů, nebo dokonce exekuce. Každá taková vada vyžaduje aktivní řešení a musí být zajištěno její vymazání, nejčastěji splacením závazku před převodem vlastnictví. Nezbytná je také lustrace katastrální mapy, kde je třeba ověřit přesné hranice pozemku a jeho skutečnou výměru, aby nedošlo k rozporu mezi právním stavem a realitou.

Kromě čistého vlastnického práva je u pozemku pro kupujícího klíčové budoucí využití, které se odráží v územním plánu obce. Územní plán, který lze získat na příslušném stavebním úřadu, definuje, zda je pozemek určen k bydlení, rekreaci, podnikání, nebo zda jde o nezastavitelné plochy (např. zemědělský půdní fond). Je nutné ověřit, zda se na pozemku nachází stavební uzávěra a jaké jsou regulativy pro zástavbu (např. maximální výška stavby, podlažnost či procento zastavitelnosti plochy). Pozemek s čistým Listem vlastnictví, ale se špatným územním plánem, může být pro kupujícího bezcenný.

Doporučuje se také ověřit historii nabytí pozemku, aby se odhalily případné sporné převody či sporná práva předchozích majitelů. Právní prověrka tedy zahrnuje komplexní posouzení všech aspektů – od vlastnických omezení z Katastru nemovitostí, přes zástavní práva a věcná břemena, až po budoucí potenciál pozemku určený regulací v územním plánu. Tato pečlivost je jediným způsobem, jak minimalizovat riziko a zajistit bezpečný a transparentní obchod s pozemkem.

Je nutné mít na paměti, že klíčová je důkladná právní prověrka nemovitosti. Bez ověření právního stavu se kupující vystavuje riziku, že se namísto nového domova stane majitelem problémů. Před jakýmkoliv podpisem rezervační smlouvy či kupní smlouvy by měla být základním kamenem každé transakce pečlivá práce s veřejnými zdroji, zejména s Katastrem nemovitostí. Právní čistota je zárukou klidného a rychlého převodu.

Základním dokumentem pro ověření stavu nemovitosti je výpis z Katastru nemovitostí (list vlastnictví). Ten poskytuje přehled o aktuálním vlastnictví a všech relevantních právních vztazích k dané parcele či budově. Je zásadní zkontrolovat nejen jméno vlastníka, ale také věcná břemena, zástavní práva, exekuce nebo předkupní práva, která by omezovala nového majitele. Důležitý je i stav řízení. Pokud je na listu vlastnictví vyznačena plomba, znamená to, že probíhá nějaká právní změna, a transakce by měla být pozastavena až do doby, než bude toto řízení dokončeno a právní stav ustálen.

Součástí ověření není pouze samotný list vlastnictví, ale i katastrální mapa a snímek z pozemkové mapy. Tyto dokumenty slouží k ověření skutečných hranic pozemku a zda reálný stav odpovídá tomu zakreslenému. Rozdíly mezi skutečností a mapou, jako například nepovolené přístavby nebo přesahy plotů, mohou v budoucnu vést k sousedským sporům či nutnosti legalizace. Dále je nezbytné ověřit, zda je nemovitost v katastru správně zapsána, zda budovy existují na parcele legálně a zda jsou správně přiděleny číselné údaje, jako je číslo popisné či evidenční.

Neméně podstatný je i titul nabytí nemovitosti. Kupující by měl mít k dispozici smlouvu, na jejímž základě současný majitel nemovitost získal. Z tohoto dokumentu lze zjistit detaily o tom, jak byla nemovitost financována či zda se na ni vztahují nějaká specifická ujednání, například v souvislosti s dědictvím nebo společným jměním manželů. V případě bytových jednotek je klíčové zkontrolovat prohlášení vlastníka, které definuje vymezení jednotek, společné prostory a podíly na pozemku, což je základ pro fungování Společenství vlastníků jednotek.

Právní prověrka je komplexní proces, který minimalizuje rizika pro kupujícího. Zajištění čistého právního stavu nemovitosti před podpisem smluv je standardem profesionality a hlavním předpokladem pro bezpečný a hladký převod vlastnického práva na nového majitele. Pečlivost v této fázi šetří budoucí problémy, čas i finanční prostředky.

Realitní transakce patří k nejdůležitějším finančním rozhodnutím v životě člověka. Klienti mi svěřují nejen svůj majetek, ale často i své životní sny a úspory. To s sebou nese obrovskou zodpovědnost. Můj vlastní Etický kodex proto není jen prázdný dokument, ale závazek k jednání, které chrání vaše zájmy a buduje vzájemnou důvěru, což by mělo být standardem v celém realitním oboru.

Zásady profesionálního a čestného jednání jsou pro etického makléře naprosto klíčové. Nikdy nesmí klienta uvést v omyl. Vždy se snažím zjistit a otevřeně sdělit veškeré podstatné informace o nemovitosti – včetně jejích právních vad, stavu nebo možných rizik. Jen tak se můžete rozhodnout s plným vědomím všech skutečností. Mým prvořadým cílem je hájit zájmy mých klientů, což znamená zajistit nejlepší možné podmínky pro prodej či koupi a jednat vždy s jejich výslovným souhlasem. Nedílnou součástí je také transparentnost v odměňování, kdy jasně a předem definuji, jaká je má provize a co vše je v ní zahrnuto, bez skrytých poplatků. Základem je i diskrétnost, kdy veškeré osobní a citlivé informace jsou přísně důvěrné a chráním je i po ukončení spolupráce.

Má role nekončí u inzerce a prohlídek. Jde o aktivní ochranu klienta po celou dobu transakce. Toho dosahuji důkladným prověřováním právního stavu nemovitosti, včasným upozorněním na rizika a dohledem na to, aby veškerá dokumentace byla v naprostém pořádku. Poskytování poradenství, které přesahuje mou odbornou způsobilost, je neetické; proto raději spolupracuji s ověřenými advokáty a odborníky, abych zajistil, že klienti získají vždy tu nejlepší a nejpřesnější radu. Vždy jednám spravedlivě vůči všem účastníkům obchodu, ale zároveň pevně stojím za zájmy mého klienta.

Dnes již nestačí jen ukázat byt nebo dům. Etický a profesionální makléř by měl zajistit kompletní a plynulý servis od A do Z, který klienta zbaví starostí a rizika. Můj kompletní servis zahrnuje profesionální marketing, efektivní komunikaci a pravidelné reportování o průběhu zakázky, kompletní právní servis včetně, asistenci při jednání s katastrem, bankami a úřady a nakonec i pomoc s předáním nemovitosti.

Etický kodex je pro mě i pro mou práci v realitách nepostradatelný. Je to základ, bez kterého nelze vybudovat trvalou důvěru. Ve světě realit, kde se točí velké peníze a emoce, je čestné, transparentní a kvalifikované jednání vaší nejlepší pojistkou.

Nejdříve si ověřte, že nemovitost opravdu vlastníte a že na ní neváznou žádné právní překážky. To zjistíte v katastru nemovitostí, kde najdete údaje o majiteli, ale i o případných zástavách, exekucích nebo věcných břemenech (např. právo dožití jiné osoby). Pokud něco takového existuje, musí to být zohledněno v kupní smlouvě.

Než podepíšete první dokumenty, budete potřebovat několik důležitých podkladů. Tím hlavním je dokument, kterým jste nemovitost získali – např. kupní nebo darovací smlouva, případně rozhodnutí o dědictví. Také budete potřebovat průkaz energetické náročnosti budovy (PENB). Pokud se jedná o novostavbu nebo rekonstrukci, je nutné doložit i kolaudační rozhodnutí nebo technickou dokumentaci.

Během prodeje se často nejprve podepisuje rezervační smlouva. Ta zajišťuje, že obě strany mají o obchod vážný zájem. Hlavním dokumentem je pak kupní smlouva. Ta musí přesně popisovat prodávanou nemovitost, kupní cenu, způsob platby a podmínky převodu. K této smlouvě se přidává návrh na vklad do katastru, bez kterého nelze vlastnictví oficiálně změnit.

Kupní cenu je nejbezpečnější řešit přes advokátní nebo bankovní úschovu. Peníze jsou zde uložené do doby, než katastrální úřad dokončí převod. Tím jsou chráněni jak prodávající, tak kupující.

Pokud jste nemovitost vlastnili alespoň 5 let (u nemovitostí získaných po 1. 1. 2021 platí desetiletá lhůta), nemusíte z prodeje platit daň z příjmu. Výjimkou je dědictví v přímé rodinné linii – v tom případě se započítává i doba, po kterou nemovitost vlastnil původní majitel. Tyto podmínky platí jak pro běžné byty, tak i pro družstevní podíly.