Porozumění časovým testům a podmínkám pro osvobození od daně je naprosto klíčové pro optimalizaci vašich financí

Zisk z prodeje nemovitosti je obecně považován za příjem a podléhá dani z příjmů fyzických osob, která v současné době činí 15 % z rozdílu mezi prodejní cenou a cenou, za kterou byla nemovitost pořízena (tedy ze zisku). Tato daňová povinnost se vztahuje na všechny typy nemovitostí, pokud nejsou splněny zákonné podmínky pro osvobození. Daň z příjmů se počítá vždy z rozdílu mezi příjmem z prodeje a prokazatelnými výdaji spojenými s nabytím a prodejem (např. kupní cena, náklady na rekonstrukce, provize makléře). Je proto nezbytné, aby každý prodávající zvážil, zda se na něj nevztahuje jedna z výjimek stanovených zákonem.

Osvobození od daně není náhodné, ale je postaveno na principu časových testů nebo na účelovém využití zisku. Cílem daňové správy je zdanit spekulativní prodeje, nikoliv prodeje související s řešením vlastní bytové situace nebo prodeje dlouhodobě drženého majetku. Pochopení, jak dlouho nemovitost vlastnit, nebo jakým způsobem naložit s utrženými penězi, je tedy zásadní pro legální minimalizaci daňové zátěže.

Zákon o daních z příjmů definuje dva základní časové testy, které vedou k osvobození od daně. Prvním je test deseti let vlastnictví. Pokud byla nemovitost (jakéhokoliv typu – byt, dům, pozemek) ve vlastnictví prodávajícího déle než deset let před jejím prodejem, je příjem z tohoto prodeje automaticky osvobozen od daně. Tato lhůta se počítá ode dne, kdy byla nemovitost zapsána v Katastru nemovitostí.

Druhým, a často využívaným testem, je test dvou let bydliště. Pokud prodávající v nemovitosti bydlel bezprostředně před jejím prodejem po dobu alespoň dvou let, je příjem z prodeje této nemovitosti také plně osvobozen od daně. Tato výjimka se vztahuje pouze na bytové potřeby, tedy dům či byt, a je primárně určena pro ty, kteří řeší vlastní bytovou situaci a nejedná se o spekulaci. Pro osvobození není rozhodující trvalé bydliště, ale faktické užívání nemovitosti k vlastnímu bydlení.

V případě, že nemovitost nesplňuje ani jeden z časových testů, existuje ještě třetí, tzv. účelové osvobození, které je klíčové pro lidi, kteří rychle mění bydlení. Příjem z prodeje nemovitosti (bytu, domu) je osvobozen od daně, pokud prodávající získané prostředky použije na uspokojení své vlastní bytové potřeby. To znamená, že peníze musí být použity na pořízení nového bydlení (koupě, výstavba, rekonstrukce) a tento záměr musí být uskutečněn do konce zdaňovacího období následujícího po období, kdy k prodeji došlo.

Uplatnění tohoto osvobození vyžaduje aktivní krok vůči finančnímu úřadu. Prodávající je povinen oznámit záměr využít zisk z prodeje na bytovou potřebu finančnímu úřadu do konce lhůty pro podání daňového přiznání za zdaňovací období, ve kterém k prodeji došlo. Pokud by prodávající tuto povinnost nesplnil nebo zisk nepoužil na bytovou potřebu v dané lhůtě, hrozí mu doměření daně a penále. Proto je vždy důležité mít o celém procesu přesný přehled a jednat transparentně vůči státním orgánům.