Koupě nemovitosti je závazek na desítky let, a proto by vás neměly překvapit nečekané problémy. Víte, jaký je rozdíl mezi zjevnou a skrytou vadou? A co dělat, když se po nastěhování objeví statická porucha?

Identifikace vad a poruch staveb je klíčovým bodem při prodeji i koupi nemovitosti. Vady lze rozdělit do několika základních kategorií, které určují, jakým způsobem s nimi lze naložit. První základní dělení je na zjevné vady a skryté vady. Zjevné vady jsou ty, které lze odhalit běžnou prohlídkou s vynaložením obvyklé péče – typicky prasklé dlaždice, poškrábané podlahy nebo nefungující zásuvka. Tyto vady je třeba reklamovat ihned při předání nemovitosti. Naproti tomu skryté vady jsou ty, které existovaly v době prodeje, ale nebyly zjistitelné, dokud se neprojevily, například vlivem změny počasí nebo používání. Typickým příkladem je špatně provedená izolace střechy, která začne propouštět vodu až při prudkém dešti.

Důležité je také rozlišení z hlediska závažnosti na nebezpečné vady a vady ovlivňující uživatelnost. Nebezpečná vada, jako je narušená statika nebo závady na elektrické instalaci, ohrožuje zdraví a životy uživatelů a vyžaduje okamžité řešení. Statické poruchy, které ovlivňují nosné konstrukce, jsou často důsledkem dlouhodobého sedání základů, nevhodných zásahů do konstrukcí nebo změn hydrogeologických podmínek. Nestatické vady, jako je lokální zatékání kolem oken nebo vzlínající vlhkost ve zdivu, sice neohrožují bezpečnost, ale výrazně snižují komfort bydlení a mohou způsobit zdravotní potíže.

Většina poruch má své kořeny v chybném návrhu, nedodržení stavebních norem nebo nekvalitním provedení. Jednou z nejčastějších příčin poškození konstrukce je sedání základů, které se projevuje šikmými nebo vodorovnými trhlinami ve zdech a může být způsobeno nevhodným podložím nebo změnami hladiny podzemní vody. Další častou poruchou je zatékání, které bývá důsledkem špatně provedené hydroizolace střechy nebo terasy. To vede k poškození omítek, vzniku plísní a degradaci materiálu.

Závažný problém představuje vzlínající vlhkost, zejména u starších staveb bez adekvátní vodorovné izolace. Vlhkost stoupá ze země kapilárními póry ve zdivu, nese s sebou soli a minerály, které následně krystalizují a rozrušují omítku a zdivo. Příznaky zahrnují mapy vlhkosti na spodních částech zdí, opadávání omítky a charakteristický zatuchlý zápach. Řešení těchto problémů, ať už statického, nebo vlhkostního charakteru, bývá finančně náročné a vyžaduje odbornou diagnostiku.

Kupující má ze zákona právo na reklamaci vad, přičemž rozlišujeme lhůty pro vady zjevné a vady skryté. Skryté vady je kupující oprávněn reklamovat u prodávajícího do pěti let od nabytí vlastnického práva k nemovitosti. Je však zásadní, aby kupující vadu oznámil prodávajícímu bez zbytečného odkladu poté, co vadu zjistil, nebo s přihlédnutím k okolnostem zjistit mohl. Prodávající odpovídá za vady, které existovaly již v době prodeje, i když se projevily až později.

Pro úspěšnou reklamaci skryté vady je klíčová dokumentace. Kupující by měl vadu podrobně nafotit, případně nechat zpracovat znalecký posudek, který prokáže, že vada existovala již v době prodeje a nebyla způsobena nesprávným užíváním nemovitosti. Správné rozpoznání typu vady a dodržení zákonných lhůt je nezbytné pro uplatnění nároku na slevu z kupní ceny, odstranění vady, nebo dokonce odstoupení od smlouvy. Právě z tohoto důvodu je odborná kontrola stavu nemovitosti před koupí tou nejlepší prevencí.