Skutečná hodnota se neskrývá jen ve zdivu, ale především v právní čistotě. Jaké právní vady mohou snížit prodejní cenu a jak rozpoznat zatížení služebností nebo zástavním právem a proč je detailní prověrka Katastru nemovitostí jediná cesta k bezpečné a úspěšné transakci?

Právní vady nemovitostí představují často přehlížené, ale kritické riziko, které může zásadně zkomplikovat nebo zcela zmařit prodej. Tyto vady jsou zaznamenány ve veřejných rejstřících, primárně v Katastru nemovitostí, a vážou se přímo k nemovitosti, nikoliv k jejímu majiteli. Pro kupujícího představují právní omezení a pro prodávajícího komplikaci, která obvykle znamená nutnost snížit prodejní cenu nebo zajistit složité právní úkony před samotným převodem. Je nezbytné tyto vady nejen odhalit, ale i správně interpretovat jejich dopad na budoucí užívání.

Mnoho transakcí se zastaví právě ve fázi právní prověrky, kdy se zjistí, že nemovitost je zatížena, o čemž prodávající nevěděl, nebo skutečnost bagatelizoval. Taková situace nejenže prodlužuje prodejní dobu, ale poškozuje důvěru mezi stranami. Právní vady se dělí do několika kategorií, přičemž nejčastější jsou zatížení ve prospěch třetích stran, která omezují vlastníka v plném a nerušeném užívání nemovitosti, ať už se jedná o soukromé osoby, nebo finanční instituce.

Nejběžnějším typem právního omezení jsou věcná břemena, rozdělená na služebnosti a reálná břemena. Služebnosti (dříve též věcná břemena) zavazují vlastníka nemovitosti k tomu, aby něco strpěl nebo se něčeho zdržel. Klasickým příkladem je služebnost stezky nebo cesty, která umožňuje sousedovi právo průjezdu přes cizí pozemek, nebo služebnost inženýrské sítě, kdy přes pozemek vede vodovodní či elektrické vedení, které brání výstavbě v dané části pozemku. Všechny tyto služebnosti jsou trvalé, přecházejí na nového vlastníka a snižují užitnou i prodejní hodnotu nemovitosti.

Specifickým, ale stále častějším omezením je právo stavby. Jedná se o zatížení pozemku, které umožňuje jiné osobě postavit na pozemku vlastní stavbu a tuto stavbu i vlastnit. Majitel pozemku tedy není majitelem stavby, což je pro řadu kupujících nepřijatelné. Pokud je takové právo zapsáno v Katastru nemovitostí, je nutné velmi pečlivě zvážit dopady a délku trvání práva stavby. Právní omezení tohoto typu jsou významným faktorem při ocenění pozemku a musí být vždy transparentně komunikována.

Další závažnou právní vadou je zástavní právo, které se objevuje v souvislosti s financováním nemovitosti úvěrem, typicky hypotékou. Zástavní právo je zapsáno ve prospěch banky nebo jiné finanční instituce a představuje zajištění pohledávky. V případě, že prodávající svůj dluh nesplatí, může zástavní věřitel nemovitost zpeněžit. Pro kupujícího je proto klíčové, aby bylo zástavní právo vymazáno nejpozději při převodu vlastnictví.

Tento proces vyžaduje pečlivou koordinaci s bankou prodávajícího, která vystaví tzv. kvitanci (potvrzení o výši dluhu a závazku k výmazu zástavního práva po jeho splacení z kupní ceny). Pokud je zástavních práv více, nebo jsou evidovány exekuce, proces se stává složitějším a pro financující banku kupujícího méně akceptovatelným, což může vést k zamítnutí úvěru. Z tohoto důvodu je transparentní práce s právními vadami základem bezpečného převodu, který chrání finanční zájmy obou stran.